廣州寫字樓消防工程的成本管理總結(jié)

時間：2020-07-03 13:59:47

安裝工程在民用項目中成本占比約20%，并不低，但安裝工程卻一直沒有得到應(yīng)有的重視，鮮有看到大神寫一寫安裝方面的成本管理經(jīng)驗總結(jié)。

這次，我和大家分享的就是其中的消防工程，做為引玉之磚。根據(jù)我經(jīng)歷的4個項目案例來分析消防工程的成本指標(biāo)（本次限于室內(nèi)），希望能給同行在做投資估算、編制目標(biāo)成本、組織招投標(biāo)等工作時提供一些參考。

基本情況

消防系統(tǒng)的基本流程是：發(fā)生火災(zāi)－－探測器－－監(jiān)控中心－－人工確認(rèn)－－消防設(shè)備啟動。

如下圖所示：

消防系統(tǒng)按其功能劃分為兩個部分：

一、感應(yīng)機構(gòu)，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，報警之用；

二、執(zhí)行機構(gòu)，滅火、聯(lián)動控制系統(tǒng)，滅火之用。

消防工程的成本數(shù)據(jù)最大的特點是離散性大，因而在制定目標(biāo)成本或成本分析時，至少分解至第三級。

一、先按部位劃分：地下、地上；

二、再按功能細(xì)分為三個子系統(tǒng)：消防栓噴淋系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、通風(fēng)防排煙系統(tǒng)。

如下圖：

上述4個項目均為商業(yè)項目，消防工程的范圍僅室內(nèi)部分，成本數(shù)據(jù)取定口徑統(tǒng)一為閉口包干性質(zhì)的合同總價，簽約日期為2016年5月1日前，按老項目執(zhí)行營業(yè)稅。

除上海項目在2017年4月份投入使用外，其余項目均為在建。由于不是結(jié)算價，大家在使用數(shù)據(jù)時可以另外考慮3%-5%的不可預(yù)見費，用于設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等。

消防成本指標(biāo)分析－總體

現(xiàn)在先不考慮建筑結(jié)構(gòu)形式、地理位置等項目的特殊性，僅按照簽約合同價和建筑面積，從總體上來看各項目的消防成本指標(biāo)，如下表：

表2 消防成本指標(biāo)分析（總體）

從上表中可以看出：青島、濟(jì)南、上海這3個項目的地庫消防成本指標(biāo)均高于杭州項目，目前可以找到的原因是青島、上海2個項目的地庫消防合同范圍中有人防安裝專業(yè)的內(nèi)容。

為了消除特殊因素、增加可比性，我們剔除地下人防安裝專業(yè)后的消防成本指標(biāo)如下表。

表3 消防成本指標(biāo)分析（總體）－不含人防

從上表的數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)以下3點共性：

（1）成本指標(biāo)從大到小依次是：地下、總體、地上；

（2）3個寫字樓項目的消防成本指標(biāo)（總體）：約60~70元/m2；

（3）3個寫字樓項目的消防成本指標(biāo)（地上）：約45~60元/m2。

同時，也發(fā)現(xiàn)以下3點特殊性：

（1）上海項目：地下、地上、總體的消防成本指標(biāo)接近；

（2）上海項目：消防成本指標(biāo)（總體）高于其他3個項目約50%~90%；

（3）濟(jì)南項目：消防成本指標(biāo)（地下）明顯高于其他3個項目約40%~100%，也高于同為寫字樓的杭州、青島約76%。

對于前面3個有規(guī)律性的內(nèi)容，我們暫且做為經(jīng)驗保存下來，在下一個案例中去檢討；而后面3個特殊性內(nèi)容就需要進(jìn)一步分析原因了。帶著對這3個特殊性的為什么，我重新查閱了圖紙和報價，分析發(fā)現(xiàn)：

（1）上海項目：總體消防成本指標(biāo)高出其他3個項目的主要原因在于業(yè)態(tài)差異，上海項目由5幢2~3層的斜屋面商業(yè)建筑組成，業(yè)態(tài)則是由餐飲、兒童樂園、大型超市、酒店、影院等；其余3個項目則是寫字樓，有較多的多層建筑，其中青島項目有19,938平方多層建筑、濟(jì)南項目有6,032平方多層建筑僅配備了滅火器。因而，雖都是商業(yè)項目，但具體業(yè)態(tài)、建筑類型的差異以及消防設(shè)計內(nèi)容的不同對成本影響較大。

（2）上海項目：通過對比消防設(shè)計圖紙，發(fā)現(xiàn)地上的噴淋管道、消火栓箱、消防報警的布置和地庫很相似，都比較密集，而且是滿建筑面積分布；占地面積不小，而建筑面積卻偏小，因為最高僅3層；另外本來地庫消防造價就高，現(xiàn)在地庫面積占整個建筑面積比例達(dá)23%，相對高，這樣均攤后總體指標(biāo)就偏高，與地下指標(biāo)接近。

（3）濟(jì)南項目：地下消防成本指標(biāo)明顯偏高，經(jīng)查詢設(shè)計圖紙與報價，發(fā)現(xiàn)濟(jì)南報價中也僅僅比其他項目多出了3元/m2的防火卷簾門，影響不大；其二、將濟(jì)南的消防單價與其它幾個項目對比，發(fā)現(xiàn)濟(jì)南的單價偏高，特別是消火栓噴淋系統(tǒng)；其三、與其它項目相比，濟(jì)南項目的地下面積更小，占比僅13%，造成地下消防設(shè)備、管線密集排布，單方成本偏高。

消防成本指標(biāo)分析－地下

由于地下消防成本指標(biāo)一般較高，而即使是純住宅，地庫的消防設(shè)計與商業(yè)寫字樓等相似度也較高，其數(shù)據(jù)一般有通用性，故下面單獨對地下消防成本進(jìn)行分析。

把4個項目的地庫數(shù)據(jù)提取出來，按照設(shè)計內(nèi)容，再把地庫的造價拆分成消火栓噴淋系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、通風(fēng)排煙系統(tǒng)三個子目，分析其構(gòu)成及成本指標(biāo)。

表4 消防工程造價指標(biāo)分析（地下）

由以上數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)：

地下消防成本指標(biāo)在100元/m2左右（僅濟(jì)南因特殊因素偏高50%），三個子系統(tǒng)的關(guān)系是消火栓噴淋系統(tǒng)最高、消防報警最低。其中：

（1）消火栓噴淋系統(tǒng)：約50~60元/m2；

（2）消防報警系統(tǒng)：約10~15元/m2；

（3）通風(fēng)排煙系統(tǒng)：約30~45元/m2。青島項目僅13元/m2，是因為部分通風(fēng)工程是平戰(zhàn)合用，報價劃入了人防范圍。

消防成本指標(biāo)分析－地上

杭州項目的地上消防設(shè)計比較正常，即每幢建筑均設(shè)計了消防報警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)。而青島項目、濟(jì)南項目分別有19,938平方、6,032平方多層建筑僅配備了滅火器。為了剔除這些特殊性對指標(biāo)的影響，尋找共性，下面只提取幾個項目中結(jié)構(gòu)、樓層、高度、設(shè)計內(nèi)容最相似的部分單體來分析其成本指標(biāo)，看看有什么變化。

表5 三個寫字樓相似單體地上工程概況

本次抽取幾個項目單體，消防設(shè)計內(nèi)容大致相同，消火栓噴淋系統(tǒng)包括消火栓管道、消火栓箱、噴淋管道、噴頭及管道配件，如閥門等，均不包括消防泵、水箱等設(shè)備；消防報警系統(tǒng)包括按鈕、煙感、報警、管線等常用系統(tǒng)；通風(fēng)包括管道與通風(fēng)機。具體數(shù)據(jù)參見下表：

表5 三個寫字樓相似單體地上消防成本指標(biāo)